Добрый день, уважаемый читатель!
Сегодня, исходя из пожеланий наших вопрошающих, расскажу об электронной цифровой подписи (ЭЦП) и о коварствах, которые она может таить.
ЭЦП – это цифровой аналог рукописной подписи человека. Она бывает простая и усиленная.
Простая подпись
Это коды и пароли, с помощью которых можно идентифицировать конкретного человека. Самый доступный пример – логин и пароль, которые мы с вами вводим, чтобы воспользоваться, например, порталом госуслуг, или код из sms, который приходит на смартфон, когда мы совершаем банковскую операцию через мобильное приложение.
Простую электронную подпись нельзя использовать при подписании электронных документов. А вот усиленную как раз можно и нужно.
Усиленная ЭЦП
Бывает двух видов: неквалифицированная и квалифицированная.
Первая в основном используется для участия в торгах и государственных закупках, электронном документообороте внутри компании.
Вторая – самый совершенный вид электронной подписи. Квалифицированная ЭЦП создается с помощью сертифицированных криптографических средств и является полным аналогом личной подписи или печати организации. Электронный документ, заверенный такой подписью, приобретает правовую силу.
Так, предприниматель, имея усиленную электронную подпись, может, например, удаленно сдать отчетность в налоговую или быстро зарегистрировать онлайн-кассу.
Врач – выписать пациенту цифровой больничный лист.
Обычный гражданин – провести сделку с недвижимостью без визита в МФЦ и Росреестр по интернету, подать заявление в вуз, ЗАГС, поучаствовать в аукционе, оформить патент за изобретение или онлайн-заявку на кредит.
С учетом планов российских властей перевести общение государства и бизнеса полностью в электронный формат (для желающих) наличие усиленной электронной подписи становится действительно важным. Но, как всегда, есть нюансы.
Подписи выдают специальные удостоверяющие центры, аккредитованные при Минкомсвязи. Сегодня их в России несколько сотен.
В центр потребуется явиться лично, представить паспорт и СНИЛС. Оператор внесёт данные в систему, проверит на подлинность и выдаст подпись на флешке. Чтобы работать с ней, дома потребуется настроить программное обеспечение. Оформление электронной подписи в среднем стоит около 1 000 рублей.
Специалисты удостоверяющих центров уверяют, что подделать электронную подпись невозможно.
Однако в 2019 году произошла история, которая показала, что это не совсем так. Дело получилось настолько громким, что стало поводом для принятия отдельных поправок в законодательство России.
Пострадал владелец столичной недвижимости. Мошенники продали принадлежащую ему квартиру третьему лицу. Сделка была совершена дистанционно, а документы заверены подделанной электронной цифровой подписью…
Теперь в законе есть пункт о том, что электронные сделки с недвижимостью возможны только при наличии согласия на такой формат со стороны владельца. На основании заявления собственника в Росреестр отметка об этом проставляется в Едином государственном реестре недвижимости.
Федеральный закон от 02.08.2019 № 286-ФЗ, вступивший в силу 13 августа, защитил права собственников недвижимости. Теперь никто не сможет подделать их электронную подпись и без их ведома распорядиться недвижимостью.
А Росреестр напомнил, какой документ обезопасит собственников от мошенничества с их жильем.
Кого касается закон?
Он касается всех собственников любой недвижимости: владельцев квартир, домов, участков, офисов, складов и других объектов, право на которые нужно регистрировать в госреестре.
В чем была проблема с регистрацией прав?
Сделки с недвижимостью можно проводить без личного присутствия собственника. Например, если выпустить электронную подпись, то продать или подарить квартиру получится без визита в МФЦ и Росреестр — через интернет.
Хочу ещё обратить внимание читателя, что распоряжаться недвижимостью можно по доверенности. Например, бабушка могла выдать доверенность внуку, а он делал с квартирой что хотел. Или собственник квартиры оформлял доверенность вообще на постороннего человека: думал, что для прописки, а на самом деле – соглашался на продажу. Иногда доверенность оформляют, не понимая последствий: мошенники пользуются доверием пожилых людей и тех, кто не разбирается в законах.
Есть случаи, когда доверенность уже отозвали или собственник даже не понял, что оформил ее. Тогда переход права могут зарегистрировать против воли собственника и вообще без его ведома. Такое можно оспорить, но, когда с квартирой уже провели несколько последовательных сделок, вернуть недвижимость сложно, долго и дорого.
Что делать?
Поделюсь реальной историей из моей практики: вместо договора займа женщине дали подписать договор купли-продажи квартиры — якобы для гарантии возврата денег. Заодно она подписала доверенность, чтобы документы подали без неё. А спустя время, узнала, что квартира ей давно не принадлежит: ее уже перепродали и новый собственник пришел заселяться. Суд длился почти четыре года. Всё это время мы пытались доказать, что не было цели подарить или продать квартиру.
Увы, даже в ВС РФ оспорить сделку не удалось, ибо моя клиентка, находилась в здравом уме и была признана вполне дееспособной. К сожалению, она надеялась на чудо, которого не бывает…
Каков же выход из подобных ситуаций, если будет использоваться ЭЦП?
Сделки с электронной подписью будут регистрировать только при согласии собственника
ЭЦП есть набор символов, который подтверждает, что документы подает конкретный человек и это точно он. Если есть такая подпись, значит, личность ее владельца подтверждена, а документ, который он отправил, выражает его волю.
Раньше.
Если в Росреестр поступал документ с ЭЦП, регистратор считал, что сделку точно оформляет собственник. Мошенники оформляли электронную подпись на имя владельца или получали доступ к ключу. Собственник квартиры мог не знать о том, что происходит переход права собственности и что у него вообще есть ЭЦП (или говорил, что не знал).
С 13 августа 2019 года.
Теперь сделку с электронной подписью проведут, только если есть заявление от собственника, в котором четко написано, что он согласен на сделки с ЭЦП. Это заявление регистрируют и делают отметку в реестре. Если такой отметки нет, никаких сделок с ЭЦП не будет: на любую попытку подать заявление придет отказ, а мошенники не смогут переоформить жилье, следовательно, собственник не потеряет свои права.
Как подать заявление о регистрации сделок с ЭЦП
Если вы хотите оформлять сделки с недвижимостью с помощью электронной подписи, как я уже сказал, в реестре прав должна быть запись об этом. По умолчанию такой записи нет — ее внесут только по вашему заявлению.
Заявление нужно подавать лично или по почте с удостоверением у нотариуса. Если подаёте лично, нужен паспорт: в Росреестре или МФЦ проверят, что это точно вы, а согласие — добровольное. Форму заявления заполнят там же.
Если не хотите ставить такую отметку, можно ничего не делать: никто уже не сможет подписать электронное заявление от вашего имени. Если кто-то попытается так сделать, он получит отказ даже без рассмотрения, а собственник об этом узнает.
Вот что еще нужно учесть при оформлении согласия на сделки с ЭЦП:
Заявление можно подать как на все объекты недвижимости сразу, так и на отдельные — на усмотрение собственника. Например, можно разрешить сделки с ЭЦП только в отношении конкретной квартиры, которую вы лично собираетесь продать таким способом прямо сейчас. Если заявление на регистрацию подает нотариус или банк, согласие не понадобится: считается, что они проверили вашу личность и могут подписать документы своей ЭЦП. В любой момент согласие на сделки с ЭЦП можно отозвать.
А ещё можно запретить сделки без личного участия собственника
Росреестр постоянно напоминает, что есть еще один способ обезопасить свое имущество от мошенников: запретить любые сделки без личного участия владельца. Это не нововведение, но многие собственники о нем даже не подозревают.
Чтобы ввести такой запрет, собственнику квартиры нужно подать в Росреестр или МФЦ заявление о том, что он против продажи, дарения, ограничений и обременений его недвижимости, если лично не присутствует на сделке. Такое заявление можно подать лично на бумаге или подписать его с помощью ЭЦП, если она есть. В любом случае это заявление именно на запрет, поэтому выпускать поддельные подписи для таких дел мошенникам неинтересно.
У такого заявления нет срока действия. Достаточно запретить один раз — и больше никто не придет с доверенностью продавать вашу квартиру и никому ее не подарит. Если нужно, запрет легко отменить.
Такое заявление не спасет от претензий кредиторов, если есть решение суда или требование пристава. Например, запрет на сделки без личного участия не поможет, если нужно выделить супружескую долю для погашения долгов или наложить арест на имущество.
Остались вопросы?
Звоните по бесплатному номеру 8 800 201 28 63
Пишите в WhatsApp или Viber по номеру: +7 989 635 17 18
Пообщаемся в Skype: apriori0914
И всем нам меньше проблем с законом!
Ваш Эдуард Д. Коробов,
управляющий юрслужбой «Априори»
Comments